Assistenza al condòmino e al condominio, principalmente a Brindisi e provincia.
Il condominio è un ente di gestione: le decisioni si assumono in assemblea, le spese si ripartiscono secondo le tabelle, e ciascuna parte comune ha una propria disciplina. Le controversie nascono quasi sempre in uno di questi tre ambiti.
Lo studio assiste sia il singolo condòmino sia il condominio, in sede giudiziale e stragiudiziale.
Delibere nulle e delibere annullabili
La distinzione governa l’intera materia dell’impugnazione, perché da essa dipende se un termine vi sia o non vi sia.
La delibera è nulla quando manca degli elementi essenziali, ha oggetto impossibile o illecito, oppure incide su diritti che l’assemblea non ha il potere di toccare: i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive, quelli sulle parti comuni, le materie sottratte alla competenza assembleare. La nullità può essere fatta valere in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse.
La delibera è annullabile quando il vizio attiene al procedimento o comunque non ne intacca la validità in radice: la convocazione mancata o irregolare, il computo errato delle maggioranze, l’argomento non inserito all’ordine del giorno, l’irregolare verbalizzazione. In questo caso l’impugnazione spetta al condòmino assente, dissenziente o astenuto, e va proposta entro il termine di legge.
Il termine decorre dalla data della deliberazione per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, e dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Decorso il termine, la delibera annullabile non è più contestabile, ancorché il vizio esistesse.
La qualificazione del vizio è dunque la prima verifica: dalla stessa dipende se l’impugnazione sia ancora proponibile.
L’impugnazione, di per sé, non sospende l’esecuzione della delibera. La sospensione va chiesta al giudice.
Infiltrazioni e danni provenienti dalle parti comuni
Quando l’acqua proviene da una parte comune — il tetto, la facciata, le colonne di scarico — del danno risponde il condominio, quale custode del bene.
La questione si complica se la fonte è un lastrico solare o un terrazzo di uso esclusivo: in tal caso la responsabilità si ripartisce fra chi ne ha l’uso esclusivo e il condominio, secondo il criterio che la legge detta per le spese di riparazione di quel bene.
L’esito dipende in larga misura dall’accertamento tecnico: da dove proviene l’acqua, da quanto tempo, e quale sia l’entità del danno.
Morosità e recupero delle quote
Sulla base dello stato di ripartizione approvato, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condòmino moroso.
Chi lo riceve e ritiene di non dovere la somma può opporsi, ma il termine è breve e l’opposizione non sospende automaticamente l’esecuzione.
I creditori del condominio
Le obbligazioni assunte nell’interesse comune fanno capo al condominio, e il creditore agisce anzitutto nei suoi confronti.
Se non ottiene soddisfazione, può chiedere all’amministratore i nominativi dei condòmini morosi, i quali rispondono ciascuno nei limiti della propria quota.
Soltanto qualora neppure da costoro ottenga il pagamento, il creditore può rivolgersi ai condòmini in regola con i versamenti.
Tabelle millesimali e ripartizione delle spese
Le tabelle possono essere rettificate o modificate quando risultino viziate da un errore, oppure quando mutate condizioni dell’edificio — una sopraelevazione, un incremento di volumetria, un frazionamento — abbiano alterato in modo rilevante il rapporto originario fra i valori. Fuori da queste ipotesi occorre l’accordo di tutti.
Distinta dalla revisione delle tabelle è la contestazione del singolo riparto: una spesa può essere ripartita erroneamente pur essendo corrette le tabelle. Rientrano qui le spese dell’ascensore, quelle del lastrico solare, le scale e le spese che riguardano soltanto una parte dell’edificio. Sono errori che emergono dalla verifica del rendiconto, quando il documento viene letto voce per voce anziché guardando il totale.
Appalti e lavori deliberati dall’assemblea
Nei lavori condominiali il committente è il condominio, non l’amministratore: quest’ultimo stipula il contratto in esecuzione della delibera che lo autorizza.
Da ciò discende la prima verifica in ogni contestazione: esiste una delibera che approva l’opera e la spesa, e il contratto stipulato vi corrisponde? Un contratto privo di copertura deliberativa, o eccedente rispetto a quanto deliberato, apre una questione fra amministratore e condominio distinta da quella con l’impresa.
Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni la legge richiede inoltre che l’assemblea costituisca un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti graduali in funzione dello stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
La delibera che approva i lavori e quella che ne ripartisce la spesa sono impugnabili secondo le regole già viste per le deliberazioni assembleari, con la distinzione fra vizi che rendono la delibera annullabile e vizi che la rendono nulla.
Quando l’opera risulta eseguita male, occorre distinguere le posizioni. Il condominio agisce quale committente per i vizi delle parti comuni; il singolo condòmino ha una propria legittimazione per i danni subiti nella sua unità immobiliare. La responsabilità dell’appaltatore per la rovina dell’edificio e per i gravi difetti che ne compromettono la stabilità o la funzionalità ha durata assai maggiore rispetto alla garanzia ordinaria per le difformità.
La disciplina generale dell’appalto — verifica e accettazione dell’opera, variazioni, recesso del committente — è trattata nella pagina sui contratti.
Il regolamento condominiale e la sua violazione
Non tutti i regolamenti hanno la stessa forza. Il regolamento approvato dall’assemblea disciplina l’uso delle parti comuni e il funzionamento dei servizi. Soltanto il regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i proprietari, può imporre limiti alle facoltà di ciascuno all’interno della propria unità, come il divieto di determinate destinazioni d’uso.
La distinzione rileva quando si contesta a un condòmino l’attività svolta nel proprio appartamento: la medesima clausola può essere efficace o inefficace a seconda della natura del regolamento che la contiene.
Alcuni divieti non sono comunque consentiti: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Per le infrazioni il regolamento può prevedere una sanzione pecuniaria, contenuta entro i limiti stabiliti dalla legge e irrogata dall’assemblea.
B&B, affittacamere e locazioni brevi in condominio
La questione si risolve quasi sempre nell’interpretazione del regolamento.
L’attività ricettiva svolta nella propria unità non è di per sé vietata. Perché lo sia occorre una previsione contenuta in un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i proprietari: il regolamento approvato dall’assemblea non può limitare le destinazioni d’uso delle proprietà esclusive.
Non è però sufficiente che una clausola esista: deve essere espressa e chiara. Le clausole che comprimono le facoltà del proprietario si interpretano restrittivamente, e un elenco di attività vietate non si estende per analogia ad attività che non vi compaiono. Un divieto di adibire l’immobile a «pensione» o a «locanda», redatto decenni or sono, non copre automaticamente forme ricettive che allora non esistevano.
Rileva inoltre l’opponibilità: il regolamento contrattuale vincola chi lo ha accettato e chi ne ha assunto l’obbligo nell’atto di acquisto o per effetto della trascrizione. Chi ha comprato senza che il regolamento gli fosse opposto si trova in una posizione diversa.
Va infine considerato che la delibera con cui l’assemblea vieti l’attività, in assenza di una base regolamentare contrattuale, incide su un diritto individuale del proprietario: è quindi nulla, e la nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo.
Restano invece azionabili, e indipendenti dal regolamento, le contestazioni fondate sull’uso delle parti comuni e sulle immissioni. Il maggior transito sulle scale o nell’ascensore non è di per sé illegittimo, mentre lo sono i comportamenti che eccedono la normale tollerabilità o che pregiudicano il decoro, la sicurezza o la stabilità dell’edificio.
Prima della causa: la mediazione
Nelle controversie condominiali il tentativo di mediazione è condizione di procedibilità: la causa non può essere iniziata senza averlo esperito.
È inoltre la sede in cui una controversia può definirsi in tempi assai più brevi e con costi inferiori rispetto al giudizio.
Di cosa si occupa lo studio
- impugnazione di delibere assembleari, per il condòmino e per il condominio
- danni da infiltrazioni e da parti comuni
- morosità e recupero delle quote
- tabelle millesimali e contestazione dei riparti
- violazioni del regolamento condominiale e delle norme sull’uso delle parti comuni
- appalti e lavori deliberati dall’assemblea, difformità e vizi dell’opera
- attività ricettive in condominio: B&B, affittacamere e locazioni brevi
Di cosa lo studio non si occupa
Le questioni tecniche — la provenienza di un’infiltrazione, la stima di un danno, la verifica di un impianto — richiedono un tecnico. Lo studio non redige perizie: quando occorrono, ci si avvale di ingegneri e di periti.
Distinta dal profilo condominiale è la disciplina amministrativa dell’attività ricettiva — requisiti regionali, segnalazioni e adempimenti verso il Comune — che non rientra nell’attività dello studio.
Le domande più frequenti
«Ero assente all’assemblea: da quando decorre il termine per impugnare?»
Dalla comunicazione del verbale, non dalla data della riunione.
«La delibera è illegittima ma il termine è scaduto: non posso più fare nulla?»
Dipende dal vizio. Se la delibera è nulla, l’impugnazione non è soggetta a termine.
«Posso sospendere il pagamento delle quote finché contesto la delibera?»
No. L’impugnazione non sospende l’esecuzione della delibera, e il mancato pagamento espone al decreto ingiuntivo.
«Il condominio può vietarmi di tenere il cane?»
No. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
«Il regolamento vieta le pensioni: posso aprire un B&B?»
Dipende dalla formulazione della clausola e dalla natura del regolamento. Le clausole limitative si interpretano restrittivamente e non si estendono per analogia ad attività non menzionate.
«L’assemblea ha deliberato il divieto di B&B: è valido?»
Se il divieto non trova fondamento in un regolamento contrattuale, la delibera incide su un diritto individuale del proprietario ed è nulla.
«L’acqua viene dal terrazzo del vicino: chi paga?»
Se il terrazzo è di uso esclusivo, la responsabilità si ripartisce fra chi ne ha l’uso e il condominio. Occorre però stabilire tecnicamente la provenienza.
«Il fornitore del condominio può chiedere il pagamento a me che sono in regola?»
Solo come ultimo passaggio: prima deve agire verso il condominio, poi verso i morosi nei limiti delle rispettive quote.
«Posso distaccarmi dal riscaldamento centralizzato?»
Sì, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Chi si distacca resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell’impianto.
«L’assemblea ha approvato i lavori senza costituire il fondo speciale: la delibera è valida?»
È una delle contestazioni più ricorrenti sulle delibere di lavori straordinari, e va verificata sul verbale: rileva anche se il contratto preveda pagamenti graduali, ipotesi nella quale il fondo può essere costituito progressivamente.
«I lavori sono stati eseguiti male: chi agisce contro l’impresa?»
Il condominio, quale committente, per le parti comuni. Il singolo condòmino conserva una propria legittimazione per i danni subiti nella sua unità.
Lo studio riceve a Brindisi e assiste in tutta Italia: il primo colloquio può anche svolgersi in videoconferenza tramite la consulenza legale online.
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