Amministrazione di condomìni in Brindisi e provincia.
Lo studio affianca all’attività forense anche l’amministrazione condominiale, esercitandola in conformità a quanto ha previsto il Consiglio Nazionale Forense, e dunque quale attività forense stragiudiziale, con gli obblighi deontologici e la copertura assicurativa che ne conseguono.
L’amministrazione condominiale in tempi recenti costituisce un’attività complessa, che richiede una preparazione professionale: adempimenti fiscali, sicurezza degli impianti, contabilità, protezione dei dati e una parte consistente di questioni propriamente giuridiche — la convocazione dell’assemblea, il calcolo delle maggioranze, la redazione del verbale, il recupero delle morosità, i contratti con i fornitori.
Lo studio amministra condomìni in Brindisi e provincia dal 2018, garantendo trasparenza e professionalità.
Che cosa fa davvero un amministratore
All’amministratore competono:
- la convocazione dell’assemblea e l’esecuzione delle sue delibere
- la riscossione delle quote e il pagamento dei fornitori
- la cura della manutenzione delle parti comuni
- la tenuta dei registri obbligatori e la redazione annuale del rendiconto
La legge prevede altresì alcune garanzie a tutela del condominio:
- tutte le somme transitano su un conto corrente intestato al condominio e restano distinte dal patrimonio dell’amministratore
- i dati dell’amministratore sono comunicati ai condòmini e affissi all’ingresso dell’edificio
- le quote non pagate vanno recuperate entro termini precisi
Si tratta di obblighi di legge, non di buone pratiche facoltative.
Il compenso
Il compenso si concorda ed è deliberato dall’assemblea. Le cifre di seguito indicate hanno carattere orientativo e si adattano a quanto l’edificio richiede: un palazzo privo di ascensore e di riscaldamento centralizzato non comporta il lavoro di uno che ne sia dotato.
| Tipo di unità | Compenso annuo |
|---|---|
| Unità residenziali e commerciali | da 80 a 120 € |
| Box | da 50 a 70 € |
| Posti auto | da 30 a 50 € |
Le unità si computano in base al subalterno catastale che le identifica. Nel compenso ordinario è compresa l’assemblea annuale obbligatoria.
Sono compensate a parte, fra le altre, le assemblee ulteriori, la gestione dei sinistri, i lavori straordinari e gli adempimenti fiscali. Ogni voce, ordinaria o accessoria, è indicata nel preventivo scritto prima che l’assemblea deliberi, in conformità alla previsione di legge che richiede la specificazione analitica del compenso al momento dell’accettazione dell’incarico e ad ogni rinnovo.
La deliberazione dell’assemblea resta comunque sovrana: le tariffe indicate costituiscono la base di partenza e non un listino imposto, e si discutono in assemblea come ogni altra voce di spesa.
Alleato, non controparte
Gli obblighi posti a carico dell’amministratore sono numerosi e stringenti, e vanno rispettati. Il punto però è un altro: il rispetto degli adempimenti non deve trasformare il rapporto con i condòmini in un rapporto fra controparti. L’amministratore è l’alleato del condominio, anche quando deve dire di no e anche quando deve richiedere il pagamento di un arretrato.
In concreto:
- il denaro è depositato su un conto intestato al condominio, mai confuso con altro, e la contabilità è tenuta con un gestionale dedicato
- il rendiconto ha la forma che la legge impone, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa
- ogni condòmino ha diritto di prendere visione della documentazione e di chiedere conto di una voce: quando ciò accade, la voce viene spiegata
- per gli adempimenti che esulano dalla competenza legale lo studio si avvale di professionisti, affidando gli adempimenti fiscali a un commercialista e le questioni tecniche e impiantistiche a ingegneri e fornitori qualificati
- le segnalazioni di guasti, infiltrazioni o impianti fermi si effettuano per telefono, per email oppure dalla pagina delle richieste di intervento
Che cosa cambia se l’amministratore è un avvocato
Il vantaggio non consiste nell’avere l’avvocato in casa, bensì nel non aver bisogno di chiamarlo.
Molte controversie condominiali nascono prima dell’assemblea: nella convocazione, nell’ordine del giorno, nel calcolo delle maggioranze, nella redazione del verbale. Sono passaggi nei quali un errore costa un’impugnazione e nei quali la formazione giuridica opera nel momento stesso in cui l’atto viene redatto.
Lo stesso vale per la morosità, ove i termini sono stretti e la scelta dello strumento va compiuta subito, e per i rapporti con i fornitori, ove un contratto redatto male produce una lite due anni dopo.
Quando invece la controversia è già insorta, il condominio non resta privo di difensore: è la parte del lavoro descritta nella pagina sul diritto condominiale.
I requisiti
Per amministrare condomìni la legge richiede requisiti di onorabilità e di formazione, consistenti in un corso iniziale e in un aggiornamento periodico obbligatorio.
L’abilitazione all’esercizio professionale dell’attività di amministratore di immobili e condomìni è stata conseguita nel febbraio 2018 presso l’UNAI — Unione Nazionale Amministratori d’Immobili ed è regolarmente mantenuta. Si tratta di un’informazione che ogni condominio ha diritto di richiedere.
Come si cambia amministratore
L’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per un ulteriore anno. Alla scadenza l’assemblea può nominare un amministratore diverso, con la maggioranza prevista dalla legge, e può revocarlo anche prima nei casi consentiti.
Chi subentra ha diritto di ricevere dal precedente la documentazione del condominio: registri, contabilità, contratti e pratiche in corso.
Il condominio che stia valutando un cambio può inviare l’ultimo rendiconto e l’ultimo verbale: da questi due documenti si ricava quasi tutto.
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